Concepto · Colombia Compra Eficiente — Agencia Nacional de Contratación Pública
Adquisición de bienes inmuebles mediante contratación directa: reglas y estudios previos
P20220131000843 · 9 de marzo de 2022Contratación estataladquisición de bienes inmueblescontratación directaestudios previosprincipio de economíaselección objetivaprincipio de eficienciacontratación estatalanálisis y comparacióncomparaciónColombia Compra EficienteConcepto
| Epígrafe | Adquisición de bienes inmuebles mediante contratación directa: reglas y estudios previos |
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| Resumen | El documento, emitido por la Agencia Nacional de Contratación Pública – Colombia Compra Eficiente, conceptúa sobre el alcance de los estudios previos exigidos para la adquisición de bienes inmuebles por parte de entidades estatales mediante contratación directa. Fija la posición de que, conforme al numeral 2 del artículo 2.2.1.2.1.4.10 del Decreto 1082 de 2015, no basta con realizar un avalúo del inmueble o analizar sus condiciones, sino que es obligatorio comparar las opciones de adquisición disponibles en el mercado para garantizar la selección objetiva, la economía y la eficiencia en la contratación. La autoridad precisa que la comparación debe incluir aspectos como precio, ubicación, características y situación jurídica, sin que la norma establezca un número mínimo de inmuebles a comparar, dejando su determinación al análisis particular de cada entidad. Además, señala que la contratación directa en este ámbito, aunque excepcional, debe ajustarse a los principios generales de la función administrativa y la contratación pública, incluyendo la planeación y la justificación mediante acto administrativo. Se exceptúa de la obligación de avalúo cuando la entidad participe en un proyecto inmobiliario. |
| Problema jurídico | Determinar si para la adquisición de un inmueble por parte de una entidad pública es obligatorio contar con un estudio de mercado comparativo entre varios inmuebles que cumplan los requisitos establecidos o basta con el análisis de condiciones, avalúo y características que permiten determinar el tipo de inmueble a adquirir |
| Fragmentos citables | De esta regla se desprende la obligación, radicada en las entidades estatales, de desarrollar dos acciones: por un lado, deben analizar las condiciones y las opciones de adquisición de los inmuebles identificados en el mercado que pueden satisfacer la necesidad; y, por el otro, deben comparar esas condiciones y opciones de adquisición para elegir el inmueble más favorable para satisfacer la necesidad identificada. En el proceso de adquisición de bienes inmuebles, el deber de selección objetiva se alcanza con la obtención de un bien en condiciones adecuadas y favorables para la entidad estatal. Otros principios que cobran especial relevancia en dicho trámite son los de economía y eficiencia. Esto en la medida en que el propósito de la norma, al establecer los requisitos para la compra de bienes inmuebles por parte del Estado, no es únicamente que las necesidades de contratación de la entidad se satisfagan, sino que además se haga a un precio conveniente. De conformidad con las consideraciones expuestas, se precisa que el numeral 2 del artículo 2.2.1.2.1.4.10 del Decreto 1082 de 2015 exige que el Estado desarrolle dos acciones: i) analizar las condiciones y las opciones de adquisición de los inmuebles identificados en el mercado que satisfacen la necesidad de la entidad; y ii) comparar esas condiciones y opciones de adquisición, entre otras razones, para garantizar que la adquisición se haga a un precio conveniente y que el bien inmueble se obtenga en condiciones favorables para la entidad estatal, garantizando así los principios de planeación, selección objetiva, economía y eficiencia, que rigen la contratación estatal y la función administrativa. Por tanto, es posible concluir que, habiendo varios inmuebles que podrían satisfacer la necesidad de la entidad estatal, se deben comparar entre sí, para examinar sus condiciones, opciones de compra, semejanzas o diferencias en términos de sus características, ubicación, precio, forma de pago y situación jurídica, entre otros aspectos. Cabe mencionar que la norma no señala un número específico de inmuebles para comparar, por lo que la entidad estatal deberá determinarlo en cada caso particular, de acuerdo con el resultado del estudio del sector que realice. |
| Materias | Adquisición De Bienes Inmuebles · Contratación Directa · Estudios Previos · Principio De Economía · Selección Objetiva · Principio de eficiencia · Contratación estatal · Análisis Y Comparación · Comparación |
| Documento oficial | https://relatoria.colombiacompra.gov.co/wp-content/uploads/2024/05/1648651879029-C-069.docx |
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Ficha elaborada y mantenida por Name Abogados. Documento oficial de Colombia Compra Eficiente — Agencia Nacional de Contratación Pública. Capturado el 25 de julio de 2026, verificado el 30 de julio de 2026. Hash del original: f9394bb2bb1b….
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