Consulta sobre canon de arrendamiento de locales comerciales propiedad de entidades estatales

El artículo 1973 del Código Civil define el contrato de arrendamiento como “[…] un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”. Se trata pues del acuerdo de voluntades en virtud del cual una de las partes –llamada arrendador o arrendadora– se obliga a concederle a otra –llamada arrendatario o arrendataria– el uso y goce de un bien, a cambio de una renta o canon, diferenciándose del contrato de compraventa en que no opera una transferencia del dominio del bien cuyo uso y goce se entrega.

En los casos en donde una de las partes del contrato de arrendamiento sea una entidad pública, este contrato adquiere el carácter de estatal y su contenido se enmarcará en las normas civiles y comerciales que lo regulan, además de las establecidas en el Estatuto General de Contratación de la Administración Pública. En este tipo de contratos no podrán pactarse cláusulas de prórroga automática y únicamente serán susceptibles de darse en arrendamiento los bienes fiscales, puesto que las entidades pueden disponer de ellos, lo que no ocurre con los bienes de uso público, pues se encuentran fuera del comercio.

El artículo 2.2.1.2.1.4.11 del Decreto 1082 de 2015, dispone que las entidades estatales pueden alquilar o arrendar inmuebles mediante contratación directa para lo cual deben seguir las siguientes reglas: 1) Verificar las condiciones del mercado inmobiliario en la ciudad en la que la Entidad Estatal requiere el inmueble. para el arrendamiento de inmuebles de manera directa, la segunda regla del artículo mencionado, exige que el Estado desarrolle dos acciones en la etapa de planeación: i) analizar las condiciones de los inmuebles identificados en el mercado que satisfacen la necesidad de la entidad, y las opciones de arrendamiento; y ii) comparar esas condiciones de los bienes y las opciones de arrendamiento, entre otras razones, para garantizar que el canon se fije a un precio conveniente y que el bien inmueble se arriende en condiciones favorables para el entidad estatal, garantizando así los principios de planeación y selección objetiva.

No cabe duda, pues, de que el contrato de arrendamiento, al ser un contrato oneroso, genera para el arrendador una renta periódica y, en tal sentido, como se explicará más adelante, hace que se encuentre obligado a cotizar al Sistema de Seguridad Social Integral, si el canon es superior a un salario mínimo mensual legal vigente. En efecto, el artículo 2000 del Código Civil establece que “El arrendatario es obligado al pago del precio o renta”. Es decir que la renta es un elemento de la esencia del contrato de arrendamiento. Si el “arrendador” no la percibiera no sería un arrendamiento, sino un comodato.